¡Vivienda en San Sebastián: El Plan del Ayuntamiento para que Vivir en Donostia Sea Más Accesible!

San Sebastián, la perla del Cantábrico, es un lugar de ensueño: la playa de La Concha, pintxos que son pura poesía y un ambiente cultural que no tiene rival. Pero, seamos realistas, también tiene un lado menos brillante: los precios de la vivienda que parecen sacados de una película de ciencia ficción. Con el metro cuadrado a 5.824 € en 2025 y un parque inmobiliario con más años que muchas de nuestras abuelas (promedio de 53 años), encontrar un hogar en Donostia puede sentirse como buscar una aguja en un pajar. ¡Pero hay esperanza!

El Ayuntamiento de San Sebastián, de la mano del Gobierno Vasco, está trabajando a toda máquina con el Plan Social por la Vivienda 2022-2036 para hacer que vivir aquí sea más accesible. En este artículo, te contamos todo sobre las soluciones que están en marcha, las nuevas promociones que cambiarán el paisaje de la ciudad (¡con un guiño especial a los Cuarteles de Loiola!) y, lo más importante, cómo puedes apuntarte para conseguir una vivienda protegida o tasada. Así que, ponte cómodo, coge algo para picar y descubre cómo hacer realidad tu sueño de llamar a Donostia tu hogar.

¿Por qué es tan difícil encontrar vivienda en San Sebastián?

Antes de meternos en faena, vamos a poner el contexto. San Sebastián es una ciudad de 95.000 viviendas, pero muchas tienen más arrugas que historia: el 20% no tiene ascensor, y el parque inmobiliario tiene una media de 53 años. Además, 1.395 viviendas están dedicadas al alquiler turístico, lo que reduce la oferta para los residentes. Según el Gobierno Vasco, 9.409 personas están inscritas en Etxebide buscando un hogar, y se estima que hacen falta 21.818 pisos nuevos para que los jóvenes entre 18 y 44 años puedan emanciparse. Si a esto le sumas que los precios han subido un 6% en el último año, no es de extrañar que muchos donostiarras sientan que necesitan un milagro (o un Euromillón) para comprar o alquilar.

Por suerte, en mayo de 2025, San Sebastián fue declarada zona de mercado residencial tensionado, la primera capital vasca en lograrlo. Esto significa que el Ayuntamiento puede meter el freno a los precios del alquiler y acelerar la construcción de viviendas asequibles. ¿Cómo? Con un plan que combina nuevas promociones, programas de alquiler y rehabilitación de edificios. Vamos a desgranarlo todo.

El Plan Social por la Vivienda: Un soplo de aire fresco

El Plan Social por la Vivienda 2022-2036 es como el superhéroe que Donostia necesitaba. Con más de 35 medidas, este plan busca atacar el problema desde todos los ángulos. Aquí van algunos de sus puntos fuertes:

• Más viviendas protegidas: El objetivo es construir 5.200 viviendas de protección oficial (VPO) y 3.200 viviendas libres en 12 terrenos municipales, desde Auditz Akular hasta los famosos cuarteles de Loiola.
• Alquiler asequible: Programas como Alokabide incentivan a los propietarios a alquilar viviendas vacías (¡hay 2.109 en la ciudad, 1.481 gestionables!). Actualmente, 235 pisos están en la bolsa municipal, 94 en el programa Bizigune y 5 en ASAP.
• Ayudas al alquiler: Desde Gaztelagun hasta Prestaciones Económicas de Vivienda, el Ayuntamiento ofrece apoyo a inquilinos con rentas bajas.
• Rehabilitación: Hay subvenciones para modernizar edificios, instalar ascensores y mejorar la eficiencia energética, porque nadie quiere vivir en un piso que parece un iglú en invierno.
• Colaboración con el Gobierno Vasco: Terrenos como los de Riberas de Loiola o Morlans se han cedido para construir 250 apartamentos dotacionales para jóvenes y mayores, con un sistema de rotación que maximiza el acceso.

Y no solo eso: en 2024, se sortearon 274 VPO, 38 viviendas tasadas, 60 VPO de alquiler y 56 apartamentos para jóvenes en barrios como Illarra, Morlans y Riberas de Loiola. ¡Eso es compromiso!

Nuevas promociones: Donostia crece (y no solo en pintxos)

San Sebastián no está para quedarse de brazos cruzados, y las nuevas promociones de vivienda son la prueba. Tanto el sector público como el privado están poniendo ladrillos para cambiar el panorama. Vamos a echar un vistazo a los proyectos más jugosos.

Promociones públicas: Vivienda para todos

El Ayuntamiento y el Gobierno Vasco están liderando el camino con proyectos que priorizan las VPO y las viviendas tasadas, pensadas para que los donostiarras no tengan que hipotecar su vida (literalmente).

• Playa de vías de Easo: Aquí vienen 450-500 VPO, de las cuales 400 serán de alquiler gestionadas por el Gobierno Vasco. Este proyecto es como una obra maestra en ciernes: están organizando un concurso internacional para que el diseño sea tan innovador como sostenible. ¡Prepárate para un barrio que combine estilo y accesibilidad!
• Ciudad Jardín (Loiola): En este rincón entre Riberas de Loiola y el viaducto del Topo, se están construyendo 261 viviendas, de las cuales 104 son protegidas. Además, tendrás 6.000 m² de zonas verdes, canchas deportivas y equipamientos públicos. Las obras arrancaron en 2022, así que este barrio ya está tomando forma.
• Txomin Enea II: Con 294 viviendas (222 VPO), este proyecto aprovechará la parcela de la antigua cárcel de Martutene. Está en fase de planificación, pero promete ser otro paso hacia una Donostia más habitable.
• Auditz Akular: Este es el gigante de los proyectos, con 3.000 viviendas planeadas, de las cuales 2.255 serán protegidas. Aunque no veremos resultados hasta 2028-2033, este desarrollo en la vaguada entre Altza y Pasaia será un game-changer.
• Riberas de Loiola y Morlans: Aquí se construirán 250 apartamentos dotacionales para jóvenes y mayores, perfectos para quienes necesitan una solución temporal. Los terrenos ya están cedidos, y las obras están en camino.

Promociones privadas: Un toque de lujo

Aunque las viviendas libres suelen estar fuera del alcance de muchos, no podemos ignorar las promociones privadas que están dando que hablar:

• Residencial Rodil: En Ategorrieta-Ulia, 36 viviendas con vistas al mar, terrazas y garajes dobles. Con precios desde 767.979 € + IVA, estas casas vienen con piscina, spa y gimnasio. ¡Para bolsillos más holgados!
• Aldamar 32 (Loiola): 21 viviendas de lujo con domótica, suelos radiantes y acabados personalizados. Perfectas para quienes buscan un hogar exclusivo cerca del centro.
• Viviendas Salesas: 15 viviendas con piscina comunitaria y pista de pádel, a 10 minutos de la playa de Gros. Un sueño para los amantes del confort.
• Ciudad Jardín Fase 2: 58 viviendas en un entorno verde, promovidas por Urumeâ Berri, para quienes quieren un equilibrio entre naturaleza y ciudad.

El proyecto estrella: Los cuarteles de Loiola

Ahora, hablemos del elefante en la habitación: los cuarteles de Loiola. Este proyecto es la gran apuesta del Ayuntamiento para revolucionar el acceso a la vivienda en San Sebastián. Imagina 1.500-1.700 viviendas, todas protegidas (40% VPO y 60% tasadas), sin una sola vivienda libre para evitar la especulación. ¡Sí, has leído bien, 100% para los donostiarras!

El Ayuntamiento desembolsó 73 millones de euros en 2023 para adquirir estos terrenos al Estado, y el plan es transformar la zona en un barrio innovador con jardines, plazas, equipamientos comunitarios, ascensores y nuevas conexiones viarias. Las obras están previstas para 2028-2033, según el avance del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). La edil de Urbanismo, Nekane Burutarán, ha dejado claro que este proyecto es un “compromiso con los donostiarras”, y no es para menos: será un barrio modelo que combina accesibilidad con calidad de vida.

Retos: No todo es un camino de rosas

Aunque el plan suena de maravilla, no todo es coser y cantar. Algunos proyectos han encontrado resistencia vecinal. Por ejemplo, en Riberas de Loiola, los vecinos protestaron por los 90 apartamentos dotacionales (que se redujeron de 120) porque preferían un ambulatorio. En Añorga Txiki, las 248 viviendas planeadas están en pausa por oposición vecinal. Y en Ulia, un proyecto de 70 apartamentos para jóvenes fue descartado por el rechazo de los residentes. Estos conflictos muestran que, aunque la necesidad de vivienda es urgente, los donostiarras también quieren que sus barrios mantengan su esencia.

¿Cómo puedes hacerte con una VPO o tasada?

Llegamos al meollo del asunto: ¿cómo consigues una de estas viviendas protegidas o tasadas? No te preocupes, te lo explicamos paso a paso para que no te pierdas en el laberinto burocrático.

Pasos para inscribirte

1. Regístrate en Etxebide: Lo primero es inscribirte en Etxebide, la agencia vasca de vivienda. Este es tu billete de entrada para participar en los sorteos de VPO y tasadas. Puedes hacerlo online o en sus oficinas.
2. Estate atento a los sorteos: El Ayuntamiento anuncia sorteos periódicos a través de su web www.donostia.eus y de Etxegintza. Por ejemplo, en 2024, el plazo para un sorteo fue del 1 al 15 de febrero, con 274 VPO, 38 tasadas y 60 VPO de alquiler en juego.
3. Prepara la documentación: Necesitarás:
   • Prueba de ingresos: Para demostrar que cumples los límites de renta.
   • Certificado de empadronamiento: Debes estar empadronado en San Sebastián o trabajar en la ciudad.
   • Declaración de no poseer otra vivienda: Salvo casos excepcionales como divorcio o separación.
   • Otros documentos según el tipo de vivienda (por ejemplo, para apartamentos dotacionales).
4. Presenta tu solicitud: Hazlo dentro del plazo del sorteo, normalmente a través de la web del Ayuntamiento o Etxegintza. ¡No te duermas en los laureles!
5. Espera la notificación: Si resultas seleccionado, te contactarán para avanzar en el proceso.

Condiciones de acceso

Para optar a una VPO:

• Residencia: Estar empadronado o trabajar en San Sebastián (crucial para proyectos como Loiola).
• Ingresos:
  • VPO general: Entre 12.000 € y 45.022,57 € anuales.
  • VPO especial/social: Entre 9.000 € y 28.860,62 € anuales.
• No poseer otra vivienda: Salvo excepciones justificadas.
• Inscripción en Etxebide: Obligatoria.

Para las viviendas tasadas:

• Residencia: Similar a las VPO, con prioridad para donostiarras.
• Ingresos: Límites más flexibles, pero regulados por el Ayuntamiento.
• Precio fijo: Calculado según costes de construcción y urbanización, bajo la Ley 3/2015 de Vivienda del País Vasco.

Para los cuarteles de Loiola, las condiciones serán similares, con el añadido de que las viviendas están reservadas exclusivamente para residentes de San Sebastián, reforzando el acceso local.

Conclusión: Un futuro más accesible para Donostia

San Sebastián está dando pasos de gigante para que vivir aquí no sea solo un sueño para unos pocos. Con el Plan Social por la Vivienda, nuevas promociones como los cuarteles de Loiola y programas de alquiler y rehabilitación, el Ayuntamiento está poniendo las bases para un futuro más inclusivo. Sí, hay retos, como la oposición vecinal o los plazos largos (¡2028-2033 para Loiola!), pero la dirección es clara: más viviendas asequibles para los donostiarras.

Si estás soñando con un hogar en esta ciudad, no esperes más: regístrate en Etxebide, mantente al tanto de los sorteos y prepárate para dar el salto. Donostia no solo es un lugar para visitar; pronto, con un poco de suerte y planificación, podría ser tu hogar.

Author: Descubre Donostia