Le thermomètre en briques à Saint-Sébastien : qui peut l’acheter ici aujourd’hui ?
Peu de villes en Europe réunissent les atouts de Saint-Sébastien : mer et montagne, culture et gastronomie, tranquillité et raffinement. Cet attrait se traduit par une réalité fascinante : C’est la ville la plus chère d’Espagne pour acheter une maisonPendant des années, il a même dépassé Madrid et Barcelone. Selon le site Idealista, la moyenne au mètre carré était 5 953 € en mai 2025, avec des pics dépassant 10.000 €/m²dans des zones comme Miraconcha ou la vieille ville.
Parler des prix moyens à Saint-Sébastien, c’est comme parler de température corporelle moyenne : utile, mais trompeur. Un appartement en rez-de-chaussée à Altza n’est pas la même chose qu’un penthouse avec terrasse à Gros.La ville est petite mais extrêmement diversifiée en termes de prix, de profils et d’opportunités..
La pression touristique, le télétravail, les investissements étrangers et les rigidités de l’urbanisme maintiennent le marché sous forte pression. Malgré cela,2025 montre de légers signes de normalisation dans certains quartiers périphériques, où l’offre de logements neufs augmente. De plus, de nombreux habitants locaux reviennent acheter après des années de location prolongée, et la baisse des taux d’intérêt dans la zone euro commence à encourager à nouveau les acheteurs nationaux.
Dans ce contexte, il ne suffit pas de regarder les prix :Chaque bien doit être appréhendé dans son contexte urbain, juridique et d’usage.Dispose-t-il d’une licence touristique ? A-t-il été récemment rénové ou nécessite-t-il des rénovations majeures ? Dispose-t-il d’un ascenseur, d’une terrasse, d’un garage ? Quelle est son orientation ? Tous ces facteurs influencent non seulement le prix, mais aussi la rentabilité, le confort et la valeur future.
C’est pourquoi ce guide ne se limite pas à la liste des appartements. Nous avons sélectionné 20 biens immobiliers actuels du marché de Saint-Sébastien (tous réels et en vente d’ici juin 2025) pour illustrer non seulement le coût d’un achat dans la ville, mais aussi les prix.Pourquoi vous payez ce que vous payez et quel genre de vie vous achetez avec les clés.
La vitrine maritime exclusive
Villa historique à Miraconcha – 5 000 000 €
Un coup d’œil au Paseo de la Fe explique pourquoi Saint-Sébastien figure en tête du classement des résidences de luxe. Construite en 1927, cette demeure de style français domine La Concha et offre 13 chambres, sept salles de bains et un jardin de 240 m². Trois propriétés enregistrées offrent le choix : une grande résidence familiale ou des micro-appartements haut de gamme dédiés au coliving haut de gamme. Areizaga
Villa contemporaine à Igeldo – 3 850 000 €
Si pour vous le luxe se résume à des baies vitrées et à la domotique, la villa Igeldo, située à flanc de colline, offre 850 m² de surface construite, une piscine à débordement et un terrain arboré de 4 000 m², à seulement dix minutes du centre-ville. La mer Cantabrique s’infiltre à travers chaque fenêtre. Lucas Fox
Appartement majestueux avec garage sur la rue Zubieta – 2 600 000 €
Appartement au premier étage : 170 m², cinq chambres, un balcon avec vue sur la mer… et une place de parking dans le même immeuble, presque aussi rare qu’une journée sans pluie en novembre. Idéaliste
Ce sont les trois sommets de la pyramide. Ils peuvent paraître inaccessibles, mais ils déterminent le prix du reste : quiconque vend à deux pâtés de maisons de là utilise ces chiffres de référence ; les connaître est donc utile, même pour l’acheteur moyen.
Vues : la monnaie la plus forte
Attique Paseo de Colón – 1 700 000 €
Deux terrasses jumelles (30 m² et 21 m²) surplombent la Zurriola et les monts Ulia et Urgull, avec leurs balustrades. À l’intérieur, 140 m² sont prêts à être combinés pour créer un espace ouvert digne d’un magazine. L’ambiance surf de Gros a un prix, mais avoir la mer Cantabrique pour voisin vaut chaque euro. Allez
Appartement avec terrasse à Ondarreta – 1 498 000 €
Dans le quartier d’Antiguo, 124 m² et un garage à proximité valent de l’or, mais ce qui stimule la demande, c’est la terrasse devant la maison avec la baie comme carte postale quotidienne. Ceux qui achètent ici restent généralement des décennies. Sept portes
Penthouse rural avec terrasse panoramique à Igeldo – 520 000 €
Deux chambres, deux salles de bains et une grande fenêtre donnant sur la Côte Basque. Idéal pour télétravailler, entouré de silence et d’horizons, sans manquer le trajet en bus jusqu’au centre-ville. Idéaliste
Quand la vue est imprenable, le prix au mètre carré perd de son importance. À Saint-Sébastien, les balcons orientés au nord ne se vendent pas à moins de 10 000 €/m², et un penthouse ensoleillé en plein cœur de la ville se réserve en quelques jours. Si la skyline vous intéresse, n’hésitez pas.
Premières clés sans hypothéquer sa vie
Grenier avec Velux à Arrasate – 298 000 €
Des plafonds mansardés de 57 m² et l’église du Buen Pastor à 300 m. Une nouvelle cuisine et une salle de bain rénovée suffisent pour créer un nid douillet dans le « Quartier Romantique ». indomie
Appartement design à Amara – 330 000 €
Entièrement rénové, avec deux chambres et climatisation aérothermique. À quelques pas de La Concha, avec la future station de métro et le Hilton comme atout. Idéaliste
Penthouse avec terrasse de 22 m² sur Prim Street – 695 000 €
68 m² d’espace intérieur et une terrasse carrée pour barbecues, lecture et même un jardin urbain. Rangements inclus ; en plein centre-ville, ce placard supplémentaire est un atout précieux pour votre mariage. Sept portes
En résumé : pour 300 000 à 350 000 €, vous pouvez acheter une maison à Saint-Sébastien si vous acceptez une surface plus petite ou des travaux de rénovation. Et pour 700 000 €, vous pouvez rêver de vues, d’une terrasse et d’un ascenseur au rez-de-chaussée sans quitter le centre-ville.
Investir avec bon sens (et chiffres)
Mezzanine avec licence touristique – 650 000 €
Deux chambres, une rénovation digne d’un magazine et un accès direct à la rue San Bartolomé. Les locations de vacances, très rares depuis 2018, ont vu leur taux d’occupation grimper à 85 % par an, selon l’agence. Idéaliste
Appartement low cost à Bidevieta – 275 000 €
Soixante-dix mètres carrés, trois chambres et un balcon donnant sur un espace vert. Location résidentielle à prix forfaitaire : 1 200 € par mois, sans stress, et avec une demande constante de résidents, d’étudiants en master ou de télétravailleurs. maison de photos
Nouvelle construction Jolastokieta – à partir de 319 000 €
Garage, débarras et efficacité énergétique. Pour la moitié du prix du centre-ville. Ceux qui achètent sur plan aujourd’hui pourraient voir la valeur de leur maison augmenter de 15 % à la remise des clés en 2027. Idéaliste
Règle d’or : sans permis touristique, privilégiez les loyers stables ; avec un permis, calculez au moins 4 % net. Et ne sous-estimez jamais les nouvelles constructions en périphérie : les prix d’aujourd’hui sont le résultat de demain lorsque le bus électrique express ou le métro vous reliera au boulevard en dix minutes.
Des compteurs supplémentaires et de la verdure pour les familles
Villa d’angle à Aiete – 885 000 €
Quatre chambres, un jardin privé et un garage double à côté du parc d’Aiete. La surface habitable de 200 m² offre suffisamment d’espace pour un bureau, un txoko et une salle de jeux. Idéaliste
Maison mitoyenne avec terrasse à Altza – 445 000 €
92 m² habitables, un grenier aménageable de 25 m² et une terrasse de 17 m² avec barbecue. Garage inclus : une rareté à ce prix. Wallapop
Appartement ensoleillé toute la journée à Gros – 760 000 €
Trois chambres, deux salles de bains et une terrasse de 18 m² exposée plein sud. Au sixième étage avec ascenseur : familles surfeuses, cet appartement est fait pour vous. Sept portes
Pour ceux qui ont besoin de trois chambres et d’espace extérieur, la clé est d’ouvrir la carte : se déplacer d’un kilomètre vers Altza ou Aiete réduit le ticket de 300 000 € et ajoute des mètres carrés, un parking ou un jardin.
Réformer pour créer de la valeur
Majestueux 175 m² dans la vieille ville – 580 000 €
Six balcons donnant sur la rue 31 de Agosto, des plafonds de 3,2 m et des portes d’entrée doubles. La séparation de l’espace en deux étages de 90 m² pourrait doubler la valeur finale. Idéaliste
Penthouse Urbieta avec solarium – 650 000 €
Soixante-dix mètres carrés d’espace intérieur et une terrasse de 30 m² exposée plein sud. Une structure en béton, une nouvelle toiture et une multitude de possibilités d’aménagement.
Un bon architecte et un budget de rénovation de 1 200 €/m² peuvent transformer ces pièces en bijoux valant plus de 8 000 €/m², vendables ou louables, avec des rendements importants.
Des quartiers émergents qui brillent déjà
Terrasse de carte postale à Egia – 548 000 €
Duque de Mandas, 86 m², deux chambres, deux salles de bains et une terrasse de 10 m² exposée ouest. En face, Tabakalera donne le ton culturel ; derrière, la rivière Urumea et un pont qui mène au centre-ville en quatre minutes. Sept portes
Attique Narrika – 325 000 €
Cinquante mètres carrés, deux chambres et un ascenseur au rez-de-chaussée, au cœur de la vieille ville. Rénové, meublé et offrant une vue magnifique sur Urgull, il ravira les amateurs de pintxos et de txakoli. Sept portes
Appartement de 46 m² à Altza – 175 000 €
L’entrée la plus économique sur le marché de Saint-Sébastien : deux chambres, un balcon et une façade rénovée. Il n’y a pas d’ascenseur, certes, mais un plan de rénovation et des locations pièce par pièce garantissent des revenus dès le premier jour. Pisos.com
Gros a épuisé son processus de gentrification ; Egia est en train de le faire. Altza et Jolastokieta constitueront le prochain chapitre avec la mise en service du métro et de la ligne de bus rapide.
Conclusion : Comment bien choisir son appartement à vendre à Saint-Sébastien 2025
Acheter une maison à Saint-Sébastien est, pour beaucoup, le rêve d’une vie. Mais il ne s’agit pas seulement de rêver : il s’agit de prendre des décisions éclairées. Cette belle ville, dont la croissance est limitée,restera cher pendant de nombreuses annéesEt en même temps, cela offre des opportunités à ceux qui savent lire le marché au-delà des gros titres.
Quel profil êtes-vous ?
- Vous êtes un jeune couple à la recherche de votre premier logement ? Cherchez à Amara, Egia ou Altza.
- Investisseur en quête de rentabilité ? Investissez dans des maisons avec licence touristique ou en cours de rénovation.
- Une famille en manque d’espace et de jardin ? Cherchez à Aiete, Loyola, ou même aux alentours de Bidebieta.
- Vous recherchez une qualité de vie et pouvez vous la permettre ? Miraconcha, Ondarreta et le centre romantique restent des valeurs sûres.
Et pour tout le monde :
- Ne restez pas à la surfaceTenez compte de l’orientation, de la lumière naturelle, de l’efficacité énergétique, de l’appartenance à la communauté, de l’âge du bâtiment et de tous les extras (salle de stockage, garage, ascenseur, etc.).
- Assurez-vous qu’il dispose d’un certificat d’occupation Saint-Sébastien a bien plus à offrir que ce que l’on pourrait croire.
- Ne regardez pas seulement le présent : évaluez la plus-value futureDes quartiers comme Altza et Egia sont en pleine transformation. Aujourd’hui, ils offrent des prix raisonnables et demain, ils pourraient être sur toutes les lèvres.
En bref,La ville la plus désirable du nord de l’Espagne n’est pas forcément impossible.Il s’agit de regarder avec des yeux experts, de se déplacer avec agilité et, surtout,Bien connaître chaque quartier, chaque type de logement et chaque opportunitéSi vous avez lu jusqu’ici, vous êtes déjà mieux préparé que la plupart des gens à prendre la décision la plus importante des prochaines années.
Et n’oubliez pas :Saint-Sébastien n’est pas seulement un endroit où passer l’été. C’est aussi l’endroit où commencer une nouvelle vie.
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