Un hito para Donostia: declaración oficial del 29 de julio de 2025
San Sebastián, conocida como Donostia en euskera, no solo es una joya gastronómica y cultural del Cantábrico: desde el 29 de julio de 2025 es también la primera capital del País Vasco considerada “zona de mercado residencial tensionado”. Ese día, el Boletín Oficial del Estado (BOE) publicó la declaración que incluye a Donostia, A Coruña y 21 municipios navarros entre los territorios sujetos a las medidas de contención de rentas previstas en la Ley por el Derecho a la Vivienda. La medida, solicitada por el Gobierno Vasco semanas antes, responde a la escalada de precios del alquiler y a la presión que sufren miles de familias para acceder a una vivienda digna.
¿Qué es una “zona de mercado residencial tensionado”?
La Ley de Vivienda aprobada en 2023 introdujo la figura de las zonas de mercado tensionado para aquellos territorios donde el acceso a la vivienda se ha vuelto especialmente difícil. Según la norma, un área puede recibir esta declaración cuando se cumplen dos criterios alternativos:
- La carga económica de la vivienda supera el 30 % de la renta media del hogar. Esto incluye alquiler e hipoteca, suministros y gastos comunitarios.
- Los precios de venta o alquiler han crecido más de tres puntos por encima del IPC en los últimos cinco años.
Además, la ley establece que los gobiernos autonómicos deben justificar con datos oficiales que existen tensiones en la oferta y la demanda, así como un porcentaje de población vulnerable. Una vez declarada la zona, las medidas se aplican durante tres años, prorrogables si persisten las condiciones.
Donostia bajo la lupa: por qué se cumple el criterio de tensión
En San Sebastián, los precios de la vivienda llevan años al alza. La página de Descubre Donostia sobre el Plan Social por la Vivienda recuerda que el precio medio del metro cuadrado en 2025 era de 5.824 €, con un parque inmobiliario envejecido (53 años de media) y alrededor de 1.395 viviendas destinadas al alquiler turístico (descubredonostia.com). El Gobierno Vasco calcula que 9.409 personas están inscritas en el registro de demandantes de vivienda y que hacen falta 21.818 nuevas viviendas para permitir la emancipación de los jóvenes (descubredonostia.com). Estos datos justifican la petición de tensión y explican por qué Donostia ha sido priorizada frente a otras capitales.
Contenido de la declaración: límites, índices y obligaciones
Tope de rentas y contratos
La declaración publicada en el BOE no fija un precio concreto, pero establece que las nuevas rentas de alquiler deben ajustarse al precio del contrato anterior y no podrán incrementarse más allá de la actualización del índice de referencia. Para los grandes tenedores (propietarios de más de diez viviendas), el arrendamiento deberá ceñirse al índice de precios de referencia que elabora el Ministerio de Vivienda. Los pequeños propietarios podrán beneficiarse de deducciones fiscales de hasta el 90 % si bajan la renta un 5 %.
Índice de precios de referencia
Un elemento clave es la creación de un índice oficial de referencia basado en datos tributarios. Este índice determina el rango de precios “razonables” para cada área y tipo de vivienda. El Ministerio utilizará la información declarada en la Agencia Tributaria y los registros de contratos para construirlo. En Donostia, donde coexisten barrios de alto valor (Parte Vieja, Centro, Gros) y zonas en transformación (Altza, Loiola), este índice variará según la ubicación, superficie y características del inmueble. El Gobierno Vasco ya utiliza un sistema similar en Etxegintza y Etxebide para adjudicar viviendas públicas y ahora lo ampliará al mercado libre.
Obligaciones de las administraciones
La Ley de Vivienda exige que las administraciones competentes –en este caso el Gobierno Vasco y el Ayuntamiento de Donostia– elaboren en un plazo de tres años un plan de medidas urgentes para incrementar la oferta de vivienda asequible. Este plan puede incluir:
- Promoción de viviendas protegidas y alquiler asequible.
- Rehabilitación y eficiencia energética en el parque existente.
- Movilización de viviendas vacías mediante programas como Alokabide o Bizigune, que ofrecen garantías a los propietarios.
- Reutilización de suelos públicos para proyectos como los cuarteles de Loiola, la playa de vías de Easo o Auditz Akular (descubredonostia.com.)
El incumplimiento de estas obligaciones conlleva la pérdida de la declaración; por ello, las instituciones han empezado a coordinarse. La Diputada de Vivienda, Goizane Álvarez, explicó en Donostitik que “el objetivo es garantizar el derecho a la vivienda y fomentar que salgan al mercado pisos actualmente vacíos”. Por su parte, el Ministerio subraya que más de 8,28 millones de personas ya viven en zonas tensionadas en España y que la ley pretende frenar la especulación.
Reacciones y debate local
Inquilinos y colectivos sociales
Las asociaciones de inquilinos de Gipuzkoa, como Alokairu Benta Berri y Stop Desahucios, recibieron con satisfacción la declaración. Argumentan que los alquileres en barrios como Gros o Amara superan los 1.200 €/mes y que, sin intervención, muchos vecinos se ven obligados a marcharse. La fijación de un índice de referencia y la posibilidad de congelar rentas al renovar contratos ofrece un respiro inmediato. Además, la ley prevé bonificaciones fiscales para propietarios que reduzcan sus alquileres, lo que puede incentivar la negociación y evitar la retirada masiva de viviendas del mercado.
Propietarios y profesionales inmobiliarios
En el lado opuesto, asociaciones de propietarios y agentes inmobiliarios expresaron dudas. La presidenta de la Asociación de Inmobiliarias de Navarra advirtió en Cadena SER que algunos propietarios pueden sentir inseguridad y sacar sus viviendas del alquiler. También consideran que fijar un índice único puede no reflejar las particularidades de cada vivienda. Sin embargo, desde el Ministerio se insiste en que la ley favorece tanto a inquilinos como a pequeños propietarios gracias a las deducciones fiscales.
Gobierno y ayuntamiento
El alcalde de San Sebastián, Eneko Goia, valoró positivamente la declaración pero pidió “flexibilidad” para adaptarla a las singularidades de la ciudad, donde el turismo y las segundas residencias juegan un papel importante. El Ayuntamiento está elaborando un Plan de Implementación que incluirá un registro municipal de contratos, el refuerzo de Etxegintza (empresa municipal de vivienda) y la colaboración con el Gobierno Vasco para acelerar promociones públicas como Auditz Akular o Txomin Enea II (descubredonostia.com).
Impacto local: ¿qué cambios notarán los habitantes de Donostia?
Evolución de los alquileres
La contención de rentas podría provocar un estancamiento o ligera bajada de los precios en el corto plazo, especialmente en los contratos nuevos de grandes tenedores. No obstante, los expertos advierten que el efecto dependerá del número de viviendas disponibles; si muchos propietarios retiran sus inmuebles del mercado, la oferta podría reducirse y compensar la bajada. Los programas de movilización de viviendas vacías (Bizigune, Alokabide) serán esenciales para equilibrar la balanza.
Viviendas turísticas y segunda residencia
Uno de los puntos críticos en Donostia es la proliferación de viviendas de uso turístico, que restan oferta residencial. Según Descubre Donostia, hay 1.395 viviendas dedicadas al alquiler turístico (descubredonostia.com). La nueva normativa permite que las comunidades autónomas limiten estos alojamientos en zonas tensionadas, por lo que el Ayuntamiento estudiará medidas para reducir el porcentaje de pisos turísticos y reconvertirlos en alquiler habitual. Esto podría implicar la revocación de licencias o la imposición de tasas adicionales.
Movilidad y urbanismo
La declaración coincide con grandes proyectos urbanísticos en la ciudad. El Plan Social por la Vivienda incluye la construcción de 5.200 viviendas de protección oficial y 3.200 libres en 12 terrenos municipales (descubredonostia.com). Destacan:
- Playa de vías de Easo: 450–500 VPO, con concurso internacional para su diseño (descubredonostia.com).
- Ciudad Jardín (Loiola): 261 viviendas, 104 de ellas protegidas, con zonas verdes y equipamientos (descubredonostia.com).
- Txomin Enea II: 294 viviendas (222 VPO) en la parcela de la antigua cárcel (descubredonostia.com).
- Auditz Akular: proyecto de 3.000 viviendas, 2.255 protegidas, previsto para 2028–2033 (descubredonostia.com).
Estas promociones, sumadas a los 250 apartamentos dotacionales en Riberas de Loiola y Morlans (descubredonostia.com), pretenden incrementar la oferta y contener precios a medio plazo. La coordinación entre las obras y la movilidad (ampliación del tranvía, reforzamiento de autobuses) será un reto para no saturar los accesos al centro.
Turismo y economía local
La declaración de zona tensionada no afectará directamente al turismo, pero al limitar las viviendas de uso turístico puede reducir la oferta de alojamiento temporal. A corto plazo, esto podría encarecer los hoteles y apartamentos turísticos; a medio plazo, podría diversificar la economía local hacia un turismo más sostenible. Además, la estabilidad en los precios de alquiler podría retener talento joven y favorecer que empresas tecnológicas y culturales establezcan su sede en la ciudad.
El camino que sigue: cronograma y recomendaciones
Fechas clave
- 29 de julio de 2025: publicación en el BOE y entrada en vigor al día siguiente.
- Agosto–septiembre 2025: elaboración del índice de precios de referencia por parte del Ministerio de Vivienda y el Gobierno Vasco.
- Finales de 2025: presentación del Plan de Implementación local, con las medidas para movilizar viviendas vacías y nuevas promociones.
- 2026–2028: avance de las obras en Easo, Ciudad Jardín, Txomin Enea II y la fase inicial de Auditz Akular (descubredonostia.com).
- 2028–2033: culminación de Auditz Akular y evaluaciones del impacto de la declaración; posible prórroga de la zona tensionada si persisten las tensiones.
Consejos prácticos para residentes y arrendadores
- Consultar el índice de referencia cuando esté disponible para fijar o negociar rentas. El portal del Ministerio de Vivienda publicará las tablas por barrio.
- Registrarse en Etxebide o Etxegintza si se busca una VPO o un alquiler asequible. El Plan Social por la Vivienda ofrece distintos programas (Alokabide, Bizigune) con incentivos para propietarios (descubredonostia.com).
- Revisar los contratos actuales: las subidas de renta se limitan al IPC y a los topes marcados por la ley; para grandes tenedores se aplicará el índice de referencia.
- Atender las ayudas fiscales: los propietarios que reduzcan la renta un 5 % podrán deducir hasta el 90 % de lo ingresado.
FAQ – Preguntas frecuentes sobre la zona tensionada en Donostia
¿Cuándo entra en vigor la declaración?
La declaración se publicó en el BOE el 29 de julio de 2025 y entró en vigor al día siguiente.
¿Cuánto durará la declaración de zona tensionada en San Sebastián?
La Ley de Vivienda establece un periodo de tres años para cada zona tensionada, prorrogable si se mantienen las condiciones de tensión. Por tanto, en Donostia se extenderá hasta al menos 2028.
¿Cómo se calcula el índice de referencia de alquileres?
El índice se basará en los datos tributarios de contratos de arrendamiento, ajustados por barrio, superficie y características del inmueble. Para los grandes tenedores será obligatorio; para los pequeños, orientativo.
¿Qué incentivos existen para los propietarios que bajen la renta?
La normativa prevé deducciones fiscales de hasta el 90 % sobre lo ingresado para aquellos propietarios que reduzcan la renta un 5 %, siempre que cumplan con los requisitos de superficie y precio.
¿Afectará esto al precio de compra de las viviendas?
La declaración se centra en el mercado de alquiler, pero puede tener un efecto indirecto en la compraventa. Si se modera el precio del alquiler, podría reducir la especulación y estabilizar los precios de venta. No obstante, la Ley de Vivienda no contempla un índice para venta de inmuebles.
¿Qué relación tiene esta medida con el Plan Social por la Vivienda?
El Plan Social por la Vivienda 2022‑2036 complementa la declaración de zona tensionada. Promueve la construcción de 5.200 VPO y 3.200 viviendas libres, programas de alquiler asequible y rehabilitación. Para conocer a fondo sus medidas y cómo solicitar una vivienda protegida, consulta el Plan Social por la Vivienda en San Sebastián en Descubre Donostia.
Conclusión
La declaración de San Sebastián como zona de mercado residencial tensionado marca un punto de inflexión en la política de vivienda en la ciudad. Responde a años de subidas incesantes de los alquileres y a una demanda que supera la oferta disponible. Al establecer límites a las rentas, crear un índice de referencia y obligar a las administraciones a incrementar la oferta, la Ley de Vivienda busca devolver a los donostiarras el derecho a vivir en su ciudad. El éxito de la medida dependerá de la colaboración entre el Ministerio, el Gobierno Vasco y el Ayuntamiento; de la participación activa de propietarios e inquilinos; y de la puesta en marcha de proyectos ambiciosos como Auditz Akular y Txomin Enea II.
Para quienes deseen profundizar en las soluciones locales y conocer cómo inscribirse en programas de vivienda protegida, recomendamos visitar la página del Plan Social por la Vivienda en San Sebastián, una guía detallada sobre las estrategias municipales y autonómicas para hacer la vivienda más accesible.
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