Ciudad Jardín vuelve a estar en el foco. El Gobierno Vasco y el Ayuntamiento de Donostia-San Sebastián han sellado un convenio clave para levantar 98 viviendas protegidas en el corazón de este ámbito del barrio de Loiola. El acuerdo, rubricado por el consejero de Vivienda y Agenda Urbana, Denis Itxaso, y el alcalde Eneko Goia, activa la cesión de dos parcelas municipales y pone fecha al arranque de las obras: mediados de 2026. Se trata de una operación estratégica que encaja en la hoja de ruta para ampliar el parque público de vivienda y aliviar la presión del mercado residencial en la ciudad.
¿Qué se ha firmado exactamente y por qué importa?
El convenio fija la construcción de 63 viviendas de protección social en régimen general y 35 viviendas tasadas de régimen autonómico, todas ellas impulsadas por la sociedad pública VISESA. Las viviendas se ubicarán en las parcelas n.º 4 y n.º 5 del desarrollo, con una superficie conjunta en torno a 2.700 m². El proyecto prioriza criterios de eficiencia energética y consumo casi nulo, alineados con los estándares actuales de construcción sostenible. Además, para facilitar su viabilidad, el acuerdo incorpora exención de tasas municipales y bonificación del 95% del ICIO.
La relevancia del movimiento no es solo cuantitativa. Donostia fue declarada zona de mercado residencial tensionado en mayo de 2025, un hito que abrió la puerta a medidas estructurales para ampliar la oferta asequible y estabilizar los precios. En este contexto, Ciudad Jardín representa una de las actuaciones más simbólicas del nuevo ciclo de vivienda protegida en la capital guipuzcoana.
Ciudad Jardín, pieza clave en el eje del Urumea
Ciudad Jardín se enclava en Loiola, en el eje del Urumea, muy cerca de Riberas de Loiola y de la estación del Topo. El planeamiento municipal de los últimos años ha apostado por regenerar este frente urbano, cosiendo tramas y conectando espacios que antes funcionaban como “islas”. Con Ciudad Jardín se avanza en esa dirección: nuevos viales, más permeabilidad peatonal y ciclable, y un reparto de suelos que combina vivienda, dotaciones y espacios libres.
El ámbito completo de Ciudad Jardín prevé 264 viviendas en total, el 40% protegidas, además de 6.000 m² para usos terciarios y equipamientos, y un 42% de la superficie destinada a zonas verdes. Este mix urbano refuerza la idea de barrio completo, con plazas, canchas deportivas y servicios de proximidad.
Calendario de obras: ¿cuándo verás grúas en Ciudad Jardín?
La previsión oficial sitúa el inicio de obra a mediados de 2026. El calendario se coordinará, además, con otros hitos de la política de vivienda en la ciudad, como los 83 alojamientos dotacionales previstos en Riberas de Loiola, también con horizonte 2026. La sincronía de proyectos permitirá optimizar la ejecución urbana y acelerar el impacto positivo en el acceso a la vivienda.
Vivienda protegida de nueva generación: sostenible, eficiente y más saludable
Las nuevas promociones públicas vascas incorporan soluciones para reducir la demanda energética (envolvente térmica mejorada, carpinterías de altas prestaciones, ventilación con recuperación de calor, etc.) y sistemas activos de bajo consumo. El objetivo: edificios de consumo casi nulo (nZEB) que reducen emisiones y gasto mensual de las familias. En la práctica, vivir en una vivienda bien aislada y con ventilación controlada supone más confort y menos factura energética frente a edificaciones convencionales. (Marco nZEB a escala europea y buenas prácticas de eficiencia).
Impacto en Donostia: más oferta asequible y un mercado más equilibrado
El convenio de Ciudad Jardín se inscribe en una estrategia compartida entre Gobierno Vasco y Ayuntamiento para movilizar suelo y promover vivienda protegida y alojamientos dotacionales. En paralelo a este ámbito, la ciudad trabaja en actuaciones como Playa de Vías, Txomin-Enea II, Morlans o Campos Elíseos–Martutene, además de los alojamientos de Riberas de Loiola. El objetivo es sumar a corto y medio plazo más de 1.300–1.350 viviendas y alojamientos públicos y asequibles, diversificando tipologías (compra protegida, alquiler social y alojamientos dotacionales).
Este impulso tiene especial sentido en una ciudad oficialmente declarada “tensionada”: permite intervenir tanto por la vía de la oferta (más vivienda y regeneración urbana) como por la regulación y la fiscalidad, buscando estabilizar precios y ofrecer alternativas reales a jóvenes, clases trabajadoras y familias que hoy tienen difícil acceder a una vivienda digna. Irekia
La conexión con los Cuarteles de Loiola: una nueva centralidad para Donostia
La transformación de Ciudad Jardín se verá reforzada por el futuro desarrollo en los Cuarteles de Loiola, recientemente adquiridos por el Ayuntamiento. Allí se proyecta un nuevo barrio con entre 1.500 y 1.700 viviendas, con un enfoque público y sostenible, nuevos equipamientos y zonas verdes. Cuando ambas operaciones maduren, Loiola, Ciudad Jardín y el ámbito de los cuarteles formarán un continuo urbano con mejores conexiones y más servicios, consolidando una nueva centralidad en la ciudad.
¿Cómo optar a una vivienda protegida en Ciudad Jardín?
Si te interesa presentarte a futuras adjudicaciones en Ciudad Jardín, toma nota:
- Inscríbete en Etxebide
El Registro de Solicitantes de Vivienda Protegida de Euskadi (Etxebide) es el paso imprescindible para poder optar a VPO o a alquiler protegido. La inscripción puede hacerse online o presencialmente y exige cumplir requisitos de empadronamiento, ingresos y necesidad de vivienda, entre otros. - Estate atento a las convocatorias
Las promociones se publican con sus bases y períodos de inscripción. Además de Etxebide, en Donostia la sociedad municipal Etxegintza informa de promociones, ayudas y programas. - Consejo práctico
Mantén tu expediente actualizado (ingresos, composición familiar, discapacidad, etc.) y guarda justificantes. Las adjudicaciones se rigen por baremos claros y antigüedad de inscripción, por lo que conviene no perderla.
Enlace útil (interno): Si necesitas una guía paso a paso, hemos preparado este recurso: Inscribirse en Etxebide y Etxegintza en Donostia.
Así será vivir en la nueva Ciudad Jardín
Espacios abiertos y zonas verdes. Con el 42% del ámbito destinado a zonas libres, la experiencia cotidiana incluirá itinerarios peatonales, plazas y áreas de descanso. La cercanía al Urumea y los bidegorris añade un extra para desplazamientos diarios sostenibles.
Movilidad y servicios. Además de nuevos viales que mejoran la conexión con Riberas de Loiola, el plan reserva 6.000 m² para usos terciarios y equipamientos. Esto facilita que florezcan comercios de barrio, servicios públicos y actividad a pie de calle, reduciendo desplazamientos obligados.
Eficiencia y confort en casa. Las viviendas de consumo casi nulo se traducen en hogares más silenciosos, con temperatura estable y mejor calidad del aire interior. Sumado al ahorro energético, es un plus de salud y bienestar para quienes residan en el nuevo barrio. (Marco nZEB).
Preguntas frecuentes sobre Ciudad Jardín
1) ¿Cuántas viviendas se construirán y de qué tipo serán?
Se construirán 98 viviendas protegidas: 63 de protección social en régimen general y 35 tasadas (régimen autonómico). La promoción la desarrolla VISESA en dos parcelas municipales cedidas gratuitamente.
2) ¿Cuándo empiezan y cuándo acaban las obras?
El inicio está previsto a mediados de 2026. Los plazos de finalización dependen del calendario de obra y tramitaciones, pero el objetivo institucional es que el proyecto avance en paralelo a otros hitos de vivienda pública en la ciudad.
3) ¿Por qué esta promoción es tan importante para Donostia?
Porque se enmarca en una estrategia más amplia para aumentar el parque público y frenar la presión del mercado residencial en una ciudad declarada zona tensionada. Además, refuerza la regeneración del eje del Urumea y la conexión de Loiola con su entorno.
4) ¿Qué pasa con el resto del barrio de Ciudad Jardín?
El planeamiento del ámbito contempla 264 viviendas en total, con un 40% protegidas, además de equipamientos, zonas verdes (42%) y nuevos viales que mejoran la permeabilidad con Riberas de Loiola. La promoción de 98 viviendas es una pieza dentro de ese conjunto.
5) ¿Cómo puedo prepararme para las adjudicaciones?
Asegúrate de estar inscrito en Etxebide y de actualizar tu situación cuando cambie. Consulta también la información de Etxegintza para conocer novedades locales, ayudas y programas de alquiler.
6) ¿Habrá sinergias con otros proyectos cercanos?
Sí. La promoción avanza en paralelo a los alojamientos dotacionales de Riberas de Loiola y se coordina con el futuro desarrollo de los Cuarteles de Loiola, lo que consolidará una nueva centralidad con más vivienda pública, equipamientos y zonas verdes.
Claves sobre Ciudad Jardín que debes recordar
- Ciudad Jardín será el escenario de una promoción de 98 viviendas protegidas gestionadas por VISESA.
- Las obras arrancarán a mediados de 2026, en un contexto de zona tensionada y de expansión del parque público de vivienda en Donostia.
- El ámbito urbano completo suma 264 viviendas (40% protegidas), con zonas verdes (42%), dotaciones y comercio de proximidad.
- La operación se coordina con Riberas de Loiola y el futuro barrio de los Cuarteles de Loiola, clave para el reequilibrio territorial del eje del Urumea.
¿Quieres ampliar información oficial?
Para seguir las novedades institucionales sobre este proyecto, consulta el anuncio oficial del Gobierno Vasco sobre Ciudad Jardín (enlace externo de autoridad):
➡️ Nota institucional sobre las 98 viviendas protegidas en Ciudad Jardín (Euskadi.eus).
Y recuerda que en Descubre Donostia encontrarás guías locales útiles para moverte por los trámites:
➡️ Inscribirse en Etxebide y Etxegintza en Donostia
Conclusión
Ciudad Jardín no es solo una promoción más: es una palanca de cambio para Loiola y para el conjunto de Donostia. Con 98 nuevas viviendas protegidas de alta eficiencia energética, un diseño urbano que apuesta por el espacio público y una coordinación con proyectos mayores (Riberas de Loiola y los Cuarteles), el barrio se prepara para ganar vida de barrio, accesibilidad y oportunidades de acceso a la vivienda. Si te interesa formar parte, prepárate desde ya: infórmate, inscríbete en Etxebide y permanece atento a las convocatorias. La nueva Ciudad Jardín está más cerca.
Nota para lectoras y lectores: En Descubre Donostia seguimos de cerca la evolución de Ciudad Jardín y de los proyectos de vivienda pública en la ciudad. Si quieres que te avisemos cuando haya novedades relevantes, cuéntanoslo y te mantendremos al día.
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