El termómetro del ladrillo en Donostia: ¿quién puede comprar hoy aquí?
Pocas ciudades en Europa combinan lo que ofrece San Sebastián: mar y montaña, cultura y gastronomía, tranquilidad y sofisticación. Este atractivo se traduce en una realidad contundente: es la ciudad más cara de España para comprar vivienda desde hace años, por encima incluso de Madrid y Barcelona. Según el portal Idealista, la media por metro cuadrado se situó en 5.953 € en mayo de 2025, con picos que superan los 10.000 €/m² en zonas como Miraconcha o la Parte Vieja.
Ahora bien, hablar de precios medios en Donostia es como hablar de temperatura media en el cuerpo humano: útil, pero engañoso. No es lo mismo un bajo interior en Altza que un ático con terraza en Gros. La ciudad es pequeña pero tremendamente diversa en precios, perfiles y oportunidades.
La presión turística, el teletrabajo, la inversión extranjera y la rigidez urbanística mantienen un mercado altamente tensionado. Aun así, 2025 muestra ligeros síntomas de normalización en algunos barrios periféricos, donde la oferta nueva está aumentando. Además, muchas personas locales están volviendo a comprar tras años de alquiler prolongado, y el descenso de los tipos de interés en la zona euro empieza a empujar nuevamente al comprador nacional.
En este contexto, no basta con mirar precios: hay que entender cada inmueble en su contexto urbano, legal y de uso. ¿Tiene licencia turística? ¿Está recién reformado o necesita obra integral? ¿Tiene ascensor, terraza, garaje? ¿Cuál es su orientación? Todos esos elementos marcan no solo el precio, sino la rentabilidad, el confort y el valor futuro.
Por eso, esta guía no se limita a listar pisos. Hemos seleccionado 20 propiedades actuales del mercado de Donostia (todas reales y activas a junio de 2025) para mostrar no solo cuánto cuesta comprar en la ciudad, sino por qué se paga lo que se paga y qué tipo de vida se compra junto con las llaves.
El exclusivo escaparate marítimo
Villa histórica en Miraconcha – 5 000 000 €
Un vistazo al Paseo de la Fe explica por qué San Sebastián encabeza los rankings de lujo. Construida en 1927, esta mansión de estilo afrancesado domina La Concha desde 13 dormitorios, siete baños y 240 m² de jardín. Tres fincas registrales dan juego: gran residencia familiar o micro-apartamentos premium enfocados al coliving high-end. Areizaga
Villa contemporánea en Igeldo – 3 850 000 €
Si tu idea de lujo es cristal de suelo a techo y domótica, la ladera de Igeldo ofrece 850 m² construidos, piscina “infinity” y 4 000 m² de parcela arbolada a diez minutos del centro. El Cantábrico entra por cada ventana. Lucas Fox
Piso señorial con garaje en c/ Zubieta – 2 600 000 €
Primerísima línea: 170 m², cinco dormitorios, balcón corrido al mar… y una plaza de garaje en el mismo edificio, casi tan rara como un día sin lluvia en noviembre. Idealista
Son los tres picos de la pirámide. Pueden parecer inalcanzables, pero fijan el precio del resto: quien vende a dos calles de distancia usa estas cifras de referencia, de modo que conocerlas resulta útil incluso para el comprador de presupuesto medio.
Vistas: la moneda más fuerte
Ático Paseo de Colón – 1 700 000 €
Dos terrazas gemelas (30 m² y 21 m²) vuelcan sus barandillas sobre la Zurriola y los montes Ulia y Urgull. Dentro, 140 m² listos para unir estancias y conseguir un open-space de revista. El plus surfero de Gros se paga, pero tener el Cantábrico como vecino justifica cada euro. Arrigain
Apartamento con terraza en Ondarreta – 1 498 000 €
En el Antiguo, 124 m² y garaje directo valen su peso en oro, pero lo que dispara la demanda es la terraza frontal con la bahía como postal diaria. Quien compra aquí suele hacerlo para quedarse décadas. Siete Puertas
Ático-mirador rural en Igeldo – 520 000 €
Dos habitaciones, dos baños y un ventanal que enmarca la Costa Vasca. Ideal para teletrabajar envuelto en silencio y horizontes, sin renunciar al autobús urbano que baja al centro. Idealista
Cuando la vista entra por la ventana, el precio por metro pierde relevancia. En Donosti los balcones con orientación norte no bajan de 10 000 €/m², y un ático con sol de tarde en pleno centro se reserva en días. Si tu lista de deseos incluye skyline, actúa rápido.
Primeras llaves sin hipotecar la vida
Buhardilla con velux en Arrasate – 298 000 €
Techos inclinados, 57 m² y el Buen Pastor a 300 m. Bastan una cocina nueva y un baño actualizado para estrenar nidito en la “Área Romántica”. Indomio
Apartamento de diseño en Amara – 330 000 €
Reforma integral, dos dormitorios y climatización por aerotermia. A un paseo de La Concha, con la futura estación de metro y el Hilton creando plusvalía alrededor. Idealista
Ático con 22 m² de terraza en c/ Prim – 695 000 €
68 m² interiores y una terraza cuadrada donde caben barbacoas, lectura y hasta un huerto urbano. Trastero incluido; en pleno centro, ese armario extra salva matrimonios. Siete Puertas
La moraleja: con 300-350 000 € es posible comprar en Donosti si se asume menos metro o una reforma pendiente. Y con 700 000 € se puede soñar con vistas, terraza y ascensor a cota cero sin salir del centro.
Inversión con sentido (y números)
Entreplanta con licencia turística – 650 000 €
Dos dormitorios, reforma de revista y puerta directa a la calle San Bartolomé. La licencia vacacional —bien escasísimo desde 2018— dispara la ocupación al 85 % anual según la agencia. Idealista
Piso low-cost de Bidebieta – 275 000 €
Setenta metros, tres dormitorios y balcón a zona verde. Alquiler residencial en tarifa plana: 1 200 € mensuales sin estrés y con demanda permanente de MIR, estudiantes de máster o teletrabajadores. Fotocasa
Obra nueva Jolastokieta – desde 319 000 €
Garaje, trastero y eficiencia energética A por la mitad de lo que cuesta el centro. Quien compre sobre plano hoy podría ver la vivienda revalorizada un 15 % al entregarse llaves en 2027. Idealista
Regla de oro: sin licencia turística, céntrate en alquiler estable; con ella, calcula al menos un 4 % neto. Y nunca subestimes la obra nueva en barrios periféricos: los precios de hoy son el suelo de mañana cuando el bus-eléctrico exprés o el metro conecten en diez minutos con el Boulevard.
Metros extra y verde para familias
Chalet esquinero en Aiete – 885 000 €
Cuatro dormitorios, jardín propio y garaje doble junto al parque de Aiete. 200 m² construidos dan margen para despacho, txoko y cuarto de juegos. Idealista
Casa adosada con terraza en Altza – 445 000 €
Noventa y dos metros útiles, buhardilla diáfana de 25 m² y terraza de 17 m² con barbacoa. Garaje cerrado incluido: rara avis a este precio. Wallapop
Piso con sol todo el día en Gros – 760 000 €
Tres dormitorios, dos baños y 18 m² de terraza sur. Sexta planta con ascensor: familias surfistas, aquí tenéis la casa perfecta. Siete Puertas
Para quienes necesitan tres dormitorios y espacio exterior, la clave es abrir el mapa: moverse un kilómetro hacia Altza o Aiete reduce el ticket 300 000 € y suma metros, aparcamiento o jardín.
Reformar para crear valor
Señorial de 175 m² en la Parte Vieja – 580 000 €
Seis balcones a la calle 31 de Agosto, techos de 3,2 m y doble puerta de entrada. Segregar en dos pisos de 90 m² podría duplicar el valor final. Idealista
Ático Urbieta con solarium – 650 000 €
Setenta metros interiores y una terraza de 30 m² que mira al sur. Estructura de hormigón, cubierta nueva y mil posibilidades de diseño.
Un buen arquitecto y un presupuesto de 1 200 €/m² de reforma pueden convertir estas piezas en joyas de más de 8 000 €/m² vendibles o alquilables con rentabilidades notables.
Barrios emergentes que ya brillan
Terraza de postal en Egia – 548 000 €
Duque de Mandas, 86 m², dos dormitorios, dos baños y 10 m² de terraza abierta al oeste. Enfrente, Tabakalera marca la pauta cultural; detrás, el Urumea y un puente que te deja en el Centro en cuatro minutos. Siete Puertas
Ático Narrika – 325 000 €
Cincuenta metros útiles, dos dormitorios y ascensor a cota cero en pleno casco viejo. Reformado, amueblado y con preciosas vistas a Urgull para quien sepa vivir entre pintxos y txakoli. Siete Puertas
Piso de 46 m² en Altza – 175 000 €
La puerta de entrada más barata al mercado donostiarra: dos habitaciones, balcón y fachada renovada. No hay ascensor, cierto, pero plan renove + alquilar por habitaciones = cash-flow desde el día uno. Pisos.com
Gros agotó su gentrificación; Egia lo está haciendo ahora. Altza y Jolastokieta serán el siguiente capítulo cuando el metro y la e-bus-linea rápida entren en servicio.
Conclusión: cómo acertar al buscar pisos en venta Donostia 2025
Comprar una vivienda en Donostia-San Sebastián es, para muchos, un sueño de vida. Pero no se trata solo de soñar: se trata de decidir con cabeza. Esta ciudad, preciosa y limitada en su capacidad de crecimiento, seguirá siendo cara durante muchos años. Y al mismo tiempo, ofrece oportunidades para quien sepa leer el mercado más allá de los titulares.
¿Qué perfil eres tú?
- ¿Una pareja joven buscando su primera vivienda? Busca en Amara, Egia o Altza.
- ¿Un inversor buscando rentabilidad? Apuesta por viviendas con licencia turística o reforma pendiente.
- ¿Una familia que necesita espacio y jardín? Mira en Aiete, Loyola o incluso en los márgenes de Bidebieta.
- ¿Buscas calidad de vida y te lo puedes permitir? Entonces Miraconcha, Ondarreta y el centro romántico siguen siendo valores seguros.
Y para todos:
- No te quedes con la superficie. Fíjate en la orientación, la luz natural, la eficiencia energética, la comunidad de vecinos, la antigüedad del edificio y los extras (trastero, garaje, ascensor…).
- Asegúrate de que tiene cédula de habitabilidad. En Donostia hay más de lo que parece a simple vista que no cumple con los requisitos básicos.
- No mires solo el presente: evalúa la plusvalía futura. Barrios como Altza o Egia están en plena transformación. Hoy ofrecen precios razonables y mañana podrían estar en boca de todos.
En definitiva, la ciudad más deseada del norte de España no tiene por qué ser un imposible. Se trata de mirar con ojos expertos, moverse con agilidad y, sobre todo, conocer bien cada barrio, cada tipo de vivienda y cada oportunidad. Si has leído hasta aquí, ya estás mejor preparado que la mayoría para tomar la decisión más importante de los próximos años.
Y recuerda: Donostia no es solo un lugar para veranear. También puede ser el lugar donde empieces una vida nueva.
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